別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高松 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -6 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起 印  TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市生島町３８７番５外 ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 1:1.2 住宅 Ｗ2 農地も残る一般住宅 、農家等が混在する 住宅地域 北6m市道 水道 香西 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 香西駅北西方 4.8km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地にある既成住宅地域として形成されており、今後も現在の居住環境を維持するものと予測。遠隔地にあっ て地縁的選好性が強い地域の特性等から需要は限定的であるため、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高松市西部から北西部にかけての郊外の住宅地域であると思料する。需要者は高松市内に勤務する若 年の一次取得者層又は地縁性を有する個人が中心で、地縁的選好性が強いこと等により圏外からの流入は僅少である。 遠隔地にあって調整区域廃止後も宅地開発は皆無に等しく、長期にわたって取引は停滞気味である。取引が少なく中心 価格帯の正確な把握は困難だが、土地は６００万円程度、新築戸建物件であれば２，５００万円程度までと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的が中心の住宅地域に所在し、収益価格を試算する際に必要な賃料水準の把握が困難であるため収益価格は 試算し得なかった。比準価格は典型的な需要者の購入行為を具現化した価格で規範性は高く、本件では代替競争関係に ある取引事例から、需要者が着目する居住の快適性や利便性等を考慮して試算した。以上より、代表標準地との検討を 踏まえた上で、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [104.0] 100 [144.7] [100.0] 100 24,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の取引件数は緩やかながら回復傾向にあ るものの、上昇地点は人気エリアに限られる 等、新型コロナの出現以前からの二極化傾向 が継続している。 新型コロナの影響は小さく、地域の状況に大 きな変化のない中で、需要の停滞及び価格の 下落が続いている。 地域においてほぼ標準的な画地であり、通常 の選好下にある。個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％