別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 高松 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -5 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸 印  TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市上之町１丁目７番８ ｢上之町１－７－１８｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｓ3 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 三条 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 三条駅北西方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 良好な住環境を背景として地域の不動産価格は上昇傾向にあったが、本年度よりその傾向に変化（上昇から横ば い）が生じており、今後は当該傾向（変化）の持続性に係る継続的観察が求められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 広義の同一需給圏は、高松市中心部の近接外延部を構成する居住環境の良好な住宅地域全域がその範囲を構成するもの と判断される。需要者の中心は地縁的選好性の内在を市場参加動機の基礎とするエンドユーザーであるが、デベロッパ ー（宅地開発事業者及びマンションデベロッパーの双方）も常態的な市場参加者となる。地域の標準的単価については 、地域の市場参加者に多様性があるため、その標準規模と単価を端的に指摘することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について上記を得た。当該比準価格は、同一需給圏内において代替競争の関係が成立するものと判定される取 引事例を収集して、当該事例につき、手法所定の比較検討プロセスを適用することにより試算価格を導出したものであ り、得られた試算結果は、地域の市場の実態を反映した実証性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の 精度を信頼することとし、他の標準地に係る価格水準を踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高松（県） -29             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一般的要因の状況に特別の変化はないが、今 後はマクロ経済に新型コロナ感染症が齎す可 能性のある間接的影響等に注意を払う必要が ある。 地域の集積度及び相対的地位に変化は見られ ないものの、今後は新型コロナ感染症に起因 する不動産市場の変化を多角的に観察する必 要がある。 画地方位（南側接面道路）に係る増価要因が 指摘される他は、通常の選好下にある。なお 、個別的要因に特別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％