別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 北島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北島 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　田渕　茂俊 印  TEL.

鑑定評価額 7,240,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板野郡北島町高房字勝瑞境９０番７ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4m町道 水道 勝瑞 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 勝瑞駅北東方 600m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 町内北西部郊外に戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で有り、地域的に大きな変動要因はなく、現状維持的に推 移してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北島町の北西郊外部を中心に展開する住宅地域一円。需要者の中心は、町内及び隣接の市町で就労する サラリーマン等の一次取得者。町内外縁部に位置するが、駅に近く、周辺には商業施設等が立地することもあって、一 定の需要はあり、地価はやや強含みの状況であったが、コロナ禍で経済の先行きが不透明となっており、やや弱含みに 転じている。市場の中心となる価格帯は、１５０～２００㎡程度の土地で、７００～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地としての画地規模であること等から、賃貸住宅の想定は経済合理性がないと判断して収益還元法は不適用と した。一方、比準価格は、時点の新しい、周辺類似地域の更地の事例を中心に採用し、コロナ禍の影響にも留意して試 算したものであり、自用の戸建住宅地の取引が主となる市場の実勢を充分反映して、信頼性は高い。よって、比準価格 を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、市場の動向等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [135.6] [102.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町勢の、商工業の進出等による、発展傾向の なか、市場人気が継続していたが、コロナ禍 による景気の下振れ傾向に伴い、慎重な動き となっている。 郊外部であるが、生活利便性が一定認められ る土地柄で有る。ただ、コロナ禍の影響で、 取引を手控える状況が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％