鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

石井 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ -5020	徳島市		更地	（　）	不整形	北18m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	２０Ｃ -5204	名西郡石井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m県道、西4m、角地		｢調区｣ (80,200)
c	２０Ｃ -5006	徳島市		建付地	（　）	台形	北東12m県道、西4m、角地		｢調区｣ (80,200)
d	２０Ｃ -4211	吉野川市		更地	（　）	ほぼ整形	西12m市道、北1.5m、角地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,882	100 [ 130.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	70,133	100 [ 108.2]	64,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,800
b	(　 ) 49,548	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	47,896	100 [ 73.8]	64,900		64,900
c	(　 ) 57,185	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	57,301	100 [ 90.0]	63,668		63,700
d	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	39,208	100 [ 70.0]	56,011		56,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
a	限定価格	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,400 円／㎡]

石井 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,261,049	1,240,353	5,020,696	4,476,150	544,546	（　0.9461） 515,195	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	10,101,863 円　　　　（　 24,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石井 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	105.00	Ｓ3	315.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	418 ㎡	15.5 m x 26.5 m	前面道路：国道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域性、賃貸需要等を考慮し、１階を店舗、２・３階を事務所と想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域における標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	90.0	94.50	2,478	234,171	5.0	1,170,855
							0.0	0
2～ 3	事務所	105.00	90.0	94.50	1,785	168,683	3.0	506,049
							0.0	0
～

～

～

計		315.00	90.0	283.50		571,537		2,182,953
								0

⑨年額支払賃料	571,537 円　×　12ヶ月　＝　 6,858,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 283.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,858,444 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 617,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,241,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,182,953 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,865 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,261,049 円　　　　（　 14,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＴ　　　　-11002	1,967 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,732	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,488 円/㎡　月額支払賃料（　 2,478 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＴ　　　　-5022	1,818 ( 1,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,244
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石井 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	304,500 円	60,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	205,753 円	6,858,444　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 182,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 426,300 円	60,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,240,353 円　（　　　　　　 2,967 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,900,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,476,150 円（　　　　　 10,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,261,049 円
②総費用	1,240,353 円
③純収益　①－②	5,020,696 円
④建物等に帰属する純収益	4,476,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	544,546 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	515,195 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,101,863 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
石井 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石井 5-1

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　村上　幸二郎

印

TEL.

鑑定評価額

26,000,000 円

１㎡当たりの価格

62,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名西郡石井町石井字石井３０５番１				②地積　(㎡)	418 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:2	店舗ＲＣ3	各種小売店舗、銀行等が建ち並ぶ路線商業地域	北11.6m国道	水道	石井 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 300 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１９２号沿いにあって、
石井町中心部の一角に存する
。

街

路

１１．６ｍ国道

交通

施設

石井駅南西方

500m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中心商業街の一角にあり交通量も多い好立地で当近隣の地価水準は概ね安定基調で推移してきた。新型コロナの
影響等は最近ではやや落ち着きを取り戻しつつあり今後は需要減退の程度は徐々に緩和されると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は町中心商業街から郊外及び隣接市町の商業街に至る広域的圏域。主な需要者は県内法人又は地元個人事
業者等。周辺市町への郊外型商業施設の進出やＥコマース普及等の顧客嗜好変化で収益競争力は依然劣勢。一方、当近
隣は背後地人口も多く繁華性は維持。近年、割高感は解消されつつあったが、新型コロナによる期待収益の低下で有効
需要は減退している。中心となる価格帯は単価ベースで２１万円／坪程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は事例収集の範囲を隣接市を含め広域的に捉えた他、若干過去に遡った事例も含めて採用の上、近隣と価格
牽連性の強いものを重視し得た。収益価格は賃料水準に比し建物等の初期投資額が大きく、純収益が圧縮されること等
から低位に求められた。従って、より実証性に優る比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討及
び単価と総額との関連の適否にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鳴門 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 59,700 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[102.0]

100
[ 93.5]

[100.0]
100

61,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当町人口は微減傾向の中、町中心部商業地の
土地需要は徐々に回復基調にあったが、新型
コロナにより総じて商業地に対する投資意欲
は減退している。

周辺環境に特に変化はない。基幹国道沿いの
利便性が良好な既成商業街区で、これまでの
価格調整で一定の有効需要は保持されてきた
。

個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的
画地に比し、増減価なし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

石井 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｃ -5204	名西郡石井町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m県道、西4m、角地		｢調区｣ (80,200)
b	２０Ｋ -5909	名西郡石井町		建付地	（　）	長方形	北13m国道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
c	２１Ｋ -21110	徳島市		更地	（　）	ほぼ台形	北12m国道、東3.5m、角地		近商 (80,200)
d	２０Ｃ -5006	徳島市		建付地	（　）	台形	北東12m県道、西4m、角地		｢調区｣ (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,548	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	47,191	100 [ 77.4]	60,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,000
b	(　 ) 30,596	100 [ 85.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	37,890	100 [ 60.5]	62,628		62,600
c	(　 ) 44,014	100 [ 70.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	61,028	100 [ 98.9]	61,707		61,700
d	(　 ) 57,185	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	56,722	100 [ 88.3]	64,238		64,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	売急ぎ	％／月 -0.13	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
c	売急ぎ	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,300 円／㎡]

石井 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,249,656	1,239,979	5,009,677	4,476,150	533,527	（　0.9461） 504,770	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	9,897,451 円　　　　（　 23,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石井 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	105.00	Ｓ3	315.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	418 ㎡	15.5 m x 26.5 m	前面道路：国道　 11.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗兼事務所が見られる商業地域で、１階を店舗，２～３階を事務所と想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

周辺の店舗等を参考に標準的建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	90.0	94.50	2,467	233,132	5.0	1,165,660
							0.0	0
2～ 3	事務所	105.00	90.0	94.50	1,785	168,683	3.0	506,049
							0.0	0
～

～

～

計		315.00	90.0	283.50		570,498		2,177,758
								0

⑨年額支払賃料	570,498 円　×　12ヶ月　＝　 6,845,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 283.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で十分担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,845,976 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 616,138 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,229,838 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,177,758 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,818 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,249,656 円　　　　（　 14,951 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９ＣＴ　　　　-5002	1,183 ( 1,134)	100 [ 80.0]	[100.0] 100	100 [106.0]	100 [ 81.0]	100 [ 72.0]	100 [ 95.0]	2,518	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,477 円/㎡　月額支払賃料（　 2,467 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＴ　　　　-5022	1,818 ( 1,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [106.0]	100 [ 80.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,436
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石井 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	304,500 円	60,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	205,379 円	6,845,976　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 182,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 426,300 円	60,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,239,979 円　（　　　　　　 2,966 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,900,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,476,150 円（　　　　　 10,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,249,656 円
②総費用	1,239,979 円
③純収益　①－②	5,009,677 円
④建物等に帰属する純収益	4,476,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	533,527 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	504,770 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,208 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,897,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,700 円／㎡）