別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 阿南 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿南 -6 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　上垣　小織 印  TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿南市羽ノ浦町古庄野神ノ本２９番２２外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西6m市道 水道 羽ノ浦 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 羽ノ浦駅南方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　羽ノ浦町南部に位置し阿南市中心部への通勤者の需要が多く、周辺では新規分譲地も多く見られ取引は好調を 維持。消費増税やコロナ禍の影響は殆ど見受けられず依然として地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は阿南市羽ノ浦町内の住宅地域一円。需要者の中心は阿南市及び周辺地域で就業する者で他地域からの転 入も多い。羽ノ浦町は阿南市中心部と徳島市へのアクセスも比較的容易で、新規分譲地は高値の取引も見られるなど地 価の上昇を牽引しており、消費増税やコロナ禍の影響は殆ど見られず依然として地価は強含んでいる。取引の中心既存 住宅地で坪１２万円前後、新規分譲地は１５万円前後と二極化が伺える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は羽ノ浦町古庄及び中庄地区内の最新事例を採用できたことから極めて規範性の高い価格を試算できた。一 方収益価格については、近隣地域はアパート等の収益不動産も多く見られるが、対象不動産は規模が小さく賃貸用建物 建築の想定をすることが合理的でないため採用しなかった。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地とのバランス にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [153.5] [102.0] 100 33,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍のため全体的には厳しい状況にあ るが羽ノ浦町については安定した雇用情勢を 背景に不動産取引の動向は堅調となっている 。 　近隣地域周辺に残存する農地等も徐々に開 発され分譲住宅地となっており、住宅地域と しての熟成度が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +17.5 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％