別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 小松島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 9-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　近藤　健 印  TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市小松島町字新港４６番３外 ②地積 　(㎡) 646   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 作業場 ＬＳ1 倉庫、事業所、小規 模住宅等が混在する 工業地域 南8m市道 水道 南小松島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 倉庫又は小工場の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小松島港に近接する倉庫、小 工場を主とした住工混在地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 南小松島駅北東方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近い港湾関連の倉庫が多く見られる地域で、住宅地域にも近接しており、将来も現状で推移していくも のと思われる。 (3)最有効使用の判定 倉庫又は小工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市及びその周辺の臨海部に存する工業地域。需要者の中心は県内外の資本による法人及び事業者。 小松島港に面しリサイクル関連や海陸の運送関係の倉庫等が多いが、近年は業界全体が低迷しており、土地の需給関係 は低調である。市場での中心となる価格帯は取引が少なく見出し難いが坪当たり８万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 積算価格は、既成市街地で再調達原価が把握できないため原価法を適用できず求められなかった。また、収益価格も自 用物件を中心とし賃貸物件が稀有であるため求められなかった。比準価格は工業地の取引が少ない中、収集範囲を拡大 し、価格牽連性のある新しい事例を採用して求めることができた。そこで、市場実態が反映された比準価格を採用し、 代表標準地価格との検討を踏まえながら、近時の経済情勢等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 94.8] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍により先行きが不透明で あるが、設備投資、公共投資は増加しつつあ り、企業の生産動向は持ち直しつつある。 小松島港湾の倉庫を中心とした工場地域にあ って、周囲は一般住宅が建ち並び、倉庫以外 の工場地の需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％