別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小松島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -9 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　山岡　和美 印  TEL.

鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市横須町字南２６番９１ ｢横須町１８－２９｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 整然と建ち並ぶ住宅 地域 南東6m道路 水道 南小松島 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ道 路 交通 施設 南小松島駅南東方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　ＪＲ牟岐線と芝生川の間に開発された中規模住宅団地で現況利用続行と予測。値頃感もあり土地需要は回復傾 向にあったが、コロナ禍による自粛で土地需要に力強さがみられない。当面は微減続行と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は小松島市南部の市街化区域の住宅地域で、このうち横須町、金磯町が中心となると把握される。需要者 は当市に勤務乃至居住する給与所得者や自営業者が多い。各種接近条件はまずまずであるが、幹線道路へのアクセスは やや難が認められる。土地需要は一般的要因のコロナ禍で一時減退したが、持ち直しの動きも窺われる。当地の土地需 要は力強さにやや欠ける。市場の中心価格帯は、標準的画地で５００万円前後、坪単価１０万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は事例収集範囲を広域的に捉えた取引事例を用いて試算した。自己使用目的の取引による市場均衡価格とし て規範性は高いと判断される。周辺は戸建住宅が建ち並ぶ土地利用で、また対象標準地の地積がやや過小で経済合理性 に基づく賃貸想定が困難であり、収益価格の試算は断念した。収益性より快適性を重視する住宅地域においては、比準 価格を採用することとし、代表標準地との価格均衡等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [135.8] [102.5] 100 29,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口減少、高齢化の進展が県平均より高く 、地域経済は振るわない。土地取引は昨年並 であるが、コロナ禍で市場滞留期間が増加し た。 　中規模開発の住宅団地である。内部街路は 整然としているが、主要道路への連絡性に劣 る。市街地指向の土地需要に不適合の感があ る。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％