別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小松島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -7 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　瀬嶋　宏典 印  TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市前原町字中川原６６番４外 ②地積 　(㎡) 962   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する農家住 宅地域 北東4.6m県道 水道 中田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       950 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 高速道路の整備、インターチ ェンジ周辺工事が進捗中 街 路 基準方位北、４．６ ｍ県道 交通 施設 中田駅西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 四国横断自動車道のＩＣ建設も予定されるが、市街化調整区域にあって、元々の地域性にはあまり変化がないと 予測される。地価は弱含みが継続すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小松島市郊外に広がる住宅地域の範囲である。主たる需要者は、当地域に地縁的関係を有する個人が中 心となろうが、一部流入も見られる。元々は農耕、農家集落の土地柄であったが、市街地近郊にあり、一般住宅も見ら れる。近辺でＩＣ建設が予定されるも、市街化調整区域に指定されており、特に発展の兆しは見えない。中心となる価 格帯は、取引自体が少なく、相場把握に難があるものの、単価としては坪８～９万円前後が軸と思料。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小松島市の郊外エリアにて発生した複数の取引事例より試算した比準価格は、実証的かつ現実的な価格として説得力を 有する。一方、市街化調整区域にあり、賃貸市場の未形成、公法規制等により、賃貸建物の想定に現実性がなく、収益 価格の試算は断念している。よって、比準価格のみの試算となったが、説得力は高いと判断されたため、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [155.2] [101.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響による地域経済の 悪化が懸念されているが、先行きについては 不透明である。 高速道路関連の工事が進行している。ただし 、地価を好転させる原動力とはなっていない 状況。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％