別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小松島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -5 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士 印  TEL.

鑑定評価額 8,640,000 円  １㎡当たりの価格 39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市小松島町字南開６２番１５ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 東5m私道 水道 南小松島 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ私道 交通 施設 南小松島駅南東方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の外縁に新旧の開発区域が集積した地域。鉄道駅や市役所に近く、一部に賃貸用の共同住宅も見られ るが、建設投資は低調で今後も現状を維持する程度で推移する可能性が高い。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市の北部を中心とする住宅地域一円と把握される。主な需要は小松島市内に居住・通勤する住宅需 要者が中心的。市の中心部に近接しており一部に賃貸用の共同住宅も見られるなど利便性の水準は比較的高いが、人口 減少や津波リスク等の地理的要因に加えて直近では一般的要因の影響により需給は弱含んでいる。需要の中心となる価 格帯は、土地で８００万円～９００万円程度、新築戸建で２，３００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸住宅も見られるが取引は自用目的のものが多い。比準価格は採用事例の地域的な代替性の優劣を的確に判断してお り、実証的で説得力がある。収益価格は建築費高騰の影響から純収益がマイナスとなり試算できなかったが、地域の価 格形成上、住まいとしての快適性・利便性の程度が重視される傾向が強く収益性が地価水準に与える影響は僅少である 。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小松島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [102.9] [102.0] 100 39,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による景気低迷が続く中、今後の見 通しにも不透明感が漂う。小松島市では人口 減少や津波リスクの影響もあり需要減退の地 域が多い。 土地利用に特段の変化は認められないが、一 般的要因の影響により、直近の地価動向は弱 さを増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％