別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 小松島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小松島 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　岡田　健二 印  TEL.

鑑定評価額 6,680,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小松島市小松島町字北浜１４４番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い閑静な住宅地域 南9.6m市道 水道 南小松島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　９ ．６ｍ市道 交通 施設 南小松島駅北方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部の利便性の良い既成住宅地域。地域経済の停滞から住宅需要は減少傾向にあり、当面の地価は弱含み で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小松島市北部の中心市街地から外縁に広がる住宅地域を圏域とする。需要者は市内勤務のサラリーマン層 等の一次取得者が中心で外部からの流入は比較的少ない。津波浸水被害への懸念や小学校再編等の構造的問題に加え直 近の経済情勢の悪化等から地域経済は停滞感を強めており、住宅需要は減少傾向にある。需要の中心となる価格帯は土 地５０坪前後で土地価格７００万円程度、新築総額２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、ファミリー用の賃貸住宅が一般的で、規模が小さい単身者向けの賃貸住 宅の想定は現実的ではないため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は実際の市場で成立した取引事例を基に 個々の規範性や近似の地価動向等を的確に判断して比準しており、実証的で説得力を有している。以上より、比準価格 を採用し、市場分析の結果等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　小松島 -2                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     40,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の推移は県全体より高い。 新型コロナの影響による経済情勢の悪化から 不動産需要は減少しており、今後の景気動向 に注視が必要。 小学校再編や津波浸水被害への懸念等、住宅 需要は弱まっている中、直近の景気後退の影 響もあって地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％ -0.5 ％