別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳴門 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 -3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　相澤　貴之 印  TEL.

鑑定評価額 4,800,000 円  １㎡当たりの価格 40,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市撫養町南浜字東浜１番５５ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道 撫養 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 撫養駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部の近郊に位置する既成住宅地域で、各種生活利便施設への接近性は概ね良好な地域である。当面は現 状の利用形態を維持すると予測する。市場動向に停滞感もあり地価動向は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部及びその近郊に所在する住宅地域が圏域となる。市内在住若しくは市内勤務の一次取得者層が 主たる需要者層と想定される。街区が整った住宅団地で公共施設、商業施設等への接近性は概ね良好なことから潜在的 な住宅地需要は多いが、新型コロナ禍の影響もあり不動産市場に停滞感が見られ、取引動向は鈍い状況にある。市場に おける中心価格帯は、土地１２０㎡～１８０㎡程度で土地価格５００万～７００万程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅の利用が中心となる住宅地域であり、画地規模が小さい戸建用地について賃貸用建物の建築を想定 することは経済合理性が乏しいことから収益価格の試算は断念した。比準価格は同一需給圏内で実際に取引された価格 牽連性の高い取引事例に基づいて求められており市場動向を適切に反映している。従って、実証的で説得力を有する比 準価格を採用し、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳴門 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,700 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [118.9] [102.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費等に持ち直しの動きは見られるが、 県内各指標、景気動向は厳しい状況が続いて おり、鳴門市内の不動産市場への影響は注視 が必要である。 街区が整った住宅団地であり、地域要因に特 段の変動は見られないが、厳しい景気動向を 受けて、不動産市況もやや停滞感が見られる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％