鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

徳島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ -19006	徳島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東26m国道、南20m、角地		商業 (90,400)
b	２０Ｃ -2021	徳島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東33m国道、南西1.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２０Ｃ -14105	徳島市		更地	（　）	台形	東30m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２０Ｋ -2002	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北東2m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	１８Ｃ -14111	徳島市		建付地	（　）	長方形	南東10.6m市道、北1.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 230,648	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.8]	210,062	100 [ 54.2]	387,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	388,000
b	(　 ) 142,981	100 [ 55.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	253,788	100 [ 68.0]	373,218		373,000
c	(　 ) 184,546	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	191,345	100 [ 54.2]	353,035		353,000
d	(　 ) 238,615	100 [ 130.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	196,473	100 [ 50.3]	390,602		391,000
e	(　 ) 189,434	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	184,370	100 [ 51.9]	355,241		355,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
b	売急ぎ	％／月 -0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	買進み	％／月 -0.14	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 372,000 円／㎡]

徳島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,202,407	7,093,536	19,108,871	17,088,000	2,020,871	（　0.9474） 1,914,573	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	37,540,647 円　　　　（　 220,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.00	ＲＣ7	1,062.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	171 ㎡	9.5 m x 18.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗、４～７階事務所。地域の標準的使用を勘案の上想定。

⑦有効率　 67.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	66.1	95.25	3,483	331,756	6.0	1,990,536
							0.0	0
2～ 2	店舗	153.00	68.1	104.25	3,250	338,813	6.0	2,032,878
							0.0	0
3～ 3	店舗	153.00	68.1	104.25	2,950	307,538	6.0	1,845,228
							0.0	0
4～ 7	事務所	153.00	68.1	104.25	2,950	307,538	6.0	1,845,228
							0.0	0
～

計		1,062.00	67.9	720.75		2,208,259		13,249,554
								0

⑨年額支払賃料	2,208,259 円　×　12ヶ月　＝　 26,499,108 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 720.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,162,250 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,661,358 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,579,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,081,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,249,554 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,571 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,202,407 円　　　　（　 153,230 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９ＫＡ　　　　-2003	3,053 ( 2,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,968	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,500 円/㎡　月額支払賃料（　 3,483 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１９ＫＡ　　　　-2004	2,616 ( 2,523)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,060
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,200,000 円	240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,866,136 円	28,661,358　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 537,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,010,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,093,536 円　（　　　　　　 41,483 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 1,062.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,088,000 円（　　　　　 99,930 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,202,407 円
②総費用	7,093,536 円
③純収益　①－②	19,108,871 円
④建物等に帰属する純収益	17,088,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,020,871 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,914,573 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,196 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,540,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 220,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
徳島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

徳島 5-1

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　村上　幸二郎

印

TEL.

鑑定評価額

63,100,000 円

１㎡当たりの価格

369,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	徳島市一番町３丁目２４番				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:2	店舗ＲＣ3	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	徳島駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ高徳線徳島駅前広場に面
し、駅舎の対面側に位置する
。

街

路

駅前広場

交通

施設

徳島駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

百貨店撤退や新型コロナ等で需要減退が顕在化したが、県内屈指の駅前商業街としての潜在的需要は依然高い。
最近ではやや落ち着きを取り戻しつつあるが、今後の需要動向予測は難しい局面にあるといえる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 372,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 219,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は市中心市街地からその周辺に至る商業街の圏域。主な需要者は県内外の法人や個人事業者，全国展開す
る企業等。郊外型大型商業施設進出やＥコマース普及の他、大規模核店舗撤退に加え、新型コロナにより全体的な収益
性は低下し有効需要を押し下げた結果、地価水準の変動は下落に転じた。一方で近年までの投下資本は大きく、商環境
が整った徳島駅前エリアとして稀少で高水準を依然保持。中心となる価格帯は単価ベースで１２０万円／坪程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は事例収集の範囲を過去に遡ったが近隣地域近傍に存する事例を採用の上、各事例を十分比較検討し得た。
収益価格はテナントビルも多い地域性にあるが賃料水準に比し建物等の初期投資額が大きく純収益が圧縮されているこ
とに加え、新型コロナの影響も顕著に受ける等、収益確保は難しく、やや低位に求められた。従って、より実証性に優
る比準価格を重視し収益価格を関連づけ単価と総額との関連の適否にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　徳島（県） 5-10            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    370,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

買物行動の広域・多様化で地方の商業形態は
過渡期。更には新型コロナの影響等により総
じて商業地に対する投資意欲は減退している
。

県内随一の好立地を呈する駅前商業街で一定
の市場人気は保持。一方で令和２年８月末に
大型百貨店が撤退した影響等により客足はや
や低調である。

個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的
画地に比し、増減価なし。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.7 ％

-0.3 ％

３　試算価格算定内訳

徳島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｋ -19006	徳島市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東26m国道、南20m、角地		商業 (90,400)
b	２０Ｋ -2002	徳島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北東2m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	１８Ｃ -21119	徳島市		建付地	（　）	ほぼ整形	東30m国道、北8m、二方路		商業 (100,600)
d	２０Ｃ -14105	徳島市		更地	（　）	台形	東30m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 230,648	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	210,582	100 [ 53.7]	392,145	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	392,000
b	(　 ) 238,615	100 [ 130.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	182,052	100 [ 51.3]	354,877		355,000
c	(　 ) 127,519	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 60.4]	214,171	100 [ 54.9]	390,111		390,000
d	(　 ) 184,546	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	185,123	100 [ 53.0]	349,289		349,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -41.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -39.0
b	買進み	％／月 -0.14	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -41.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -39.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -43.0
d	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 372,000 円／㎡]

徳島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,200,311	7,093,307	19,107,004	17,088,000	2,019,004	（　0.9474） 1,912,804	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	37,505,961 円　　　　（　 219,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

徳島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	153.00	ＲＣ7	1,062.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	171 ㎡	9.5 m x 18.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域で、１～３階を店舗、４～７階を事務所の各階フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 67.9 ％
の理由

周辺の店舗ビル等を参考に標準的建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	66.1	95.25	3,481	331,565	6.0	1,989,390
							0.0	0
2～ 2	店舗	153.00	68.1	104.25	3,250	338,813	6.0	2,032,878
							0.0	0
3～ 3	店舗	153.00	68.1	104.25	2,950	307,538	6.0	1,845,228
							0.0	0
4～ 7	事務所	153.00	68.1	104.25	2,950	307,538	6.0	1,845,228
							0.0	0
～

計		1,062.00	67.9	720.75		2,208,068		13,248,408
								0

⑨年額支払賃料	2,208,068 円　×　12ヶ月　＝　 26,496,816 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 720.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,162,250 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費より計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で十分担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,659,066 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,579,316 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,079,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,248,408 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,561 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,200,311 円　　　　（　 153,218 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＴ　　　　-5009	2,974 ( 2,870)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	3,804	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,498 円/㎡　月額支払賃料（　 3,481 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１９ＫＡ　　　　-18001	2,461 ( 2,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [106.0]	100 [ 88.0]	100 [ 87.0]	100 [ 95.0]	3,192
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

徳島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,200,000 円	240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,865,907 円	28,659,066　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 537,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,010,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.75 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,093,307 円　（　　　　　　 41,481 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 1,062.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,088,000 円（　　　　　 99,930 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,200,311 円
②総費用	7,093,307 円
③純収益　①－②	19,107,004 円
④建物等に帰属する純収益	17,088,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,019,004 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,912,804 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,186 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,505,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 219,000 円／㎡）