別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 徳島 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -40 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　小河　伸洋 印  TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市川内町平石古田２６３番４ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い県道背後の住宅 地域 西4.2m市道 水道 徳島 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 徳島駅北東方 6.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市北部の調整区域内にある戸建分譲住宅地域で、用途的には今後も現況維持するが、周辺では供給余地も多 く競合が激しいうえにコロナ禍による先行き不透明感も相俟って、地価は軟調に推移するものと予測する (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川内町内のうち、幹線近くで宅地開発が進んでいる住宅地域。需要者は徳島市中心部又は周辺市町に通勤 する子育て世代等の中間所得者層である一次取得者が中心。生活利便性の向上により需要が高まり新規分譲も活発であ ったが、競合が激しいうえにコロナ禍による経済収縮の影響のため、需給バランスは急激に悪化している。中心価格帯 は、土地は１５０～２００㎡で７００～１，０００万円前後、新築戸建で２，５００～３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の戸建住宅地域のため公法規制があり、経済合理性に見合う賃貸用共同住宅の想定が困難なことから 収益価格の試算はできなかった。一方、比準価格は現状のコロナ禍による土地需要の急激な変動局面において、川内町 内における戸建住宅地の最新取引価格から比較を行ったもので、市場の実勢、市場参加者の選好に沿った実証性、説得 力の高い価格である。従って比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [102.0] 100 [100.7] [101.5] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年は利便性の高い地域を中心に住宅地需要 が底堅く、価格も上昇基調にあったが、新型 コロナによる先行き不透明感により歯止めが かかっている。 環状線の整備により生活利便性が向上し住宅 地人気も高まったが、競合も激しいうえにコ ロナ禍の影響により土地需要は急激に縮小し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％