別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 徳島 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -39 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　富永　守 印  TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市大松町大久保９１番１ ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南東3.5m市道 水道 地蔵橋 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 地蔵橋駅南東方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに量販店等が進出し、利便性がやや向上しているが、農家集落であり地縁関係者以外の流入は少ない。 また、公法上の開発規制もあり、当面は現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市南部郊外地の住宅地域である。需要者の中心は、地縁者及び市内勤務者の子育て世代である。当 地域は、国道５５号背後に所在し、市中心部への道路アクセスは良好であるが、利便施設は少ない。公法上、市街化調 整区域内に所在し宅地開発の規制が強く、また、農家集落内で街路も狭隘であるため住宅地需要は低調で、宅地開発等 も少ない。価格の中心帯となるのは、土地のみで坪１０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域周辺は農家集落で、地縁関係者による居住目的の需要が中心である。このため、賃貸市場が未成熟で、また、市 街化調整区域内で、宅地利用に際しては開発許可等を要するが、新規に賃貸物件を建設することが規制されていること から、収益価格を求めることが出来なかった。よって、本評価においては、取引事例比較法による比準価格のみを採用 し、周辺における公示地等価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [102.0] 100 [144.7] [102.5] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外地は、宅地需要が低調のまま推移してお り、コロナ禍の影響は顕在化していない。 幹線道路背後にあるが、需給共に弱く、当面 は現状のまま推移していくものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％