別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 徳島 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -38 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　澤嶋　鉄哉 印  TEL.

鑑定評価額 9,350,000 円  １㎡当たりの価格 81,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市南末広町３０番１１７ ｢南末広町４－６－３｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 高層マンションと戸 建住宅が混在する住 宅地域 北5m市道 水道、下水 徳島 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 新町川河口部に近い住宅地域 である。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 徳島駅南東方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発後間もない住宅団地の地域である。新町川河口部に位置しているが、大型ＳＣに近いことから需要は底堅い 。今後の地価動向については、社会経済環境の趨勢に影響されるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市の東部（渭東地区）に存する住宅地域を圏域とする。需要者は、徳島市内で就業する一次取得者 層を中心とする。当地域は沿海部に位置するが、近年、近傍に大型ＳＣの出店が行われたこと等から、土地の需給動向 は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地が単価ベースで３．３㎡当たり２６～２８万円程度、新築の 戸建住宅は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も多い地域性にあるが、当標準地に賃貸用不動産の想定を行うことが現実性を欠くことから、収益価格の試算 を断念した。一方、同じ小学校区域内で得られた取引事例と比較検討の上、価格牽連性が強い取引事例に基づき試算し た比準価格は、市場の実情を反映した価格と認められる。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、代表 標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [114.6] [100.0] 100 81,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 渭東地区の人口は減少傾向にあり、市の減少 率を上回っている。新型コロナ等、社会経済 情勢の不透明感が土地需要に悪影響を及ぼし ている。 近傍にあった地元スーパーが撤退した。全般 的に土地需要が弱含んでいることから、地価 は下落に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％