別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 徳島 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -32 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　小河　伸洋 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 83,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市南田宮１丁目１９６番１３ ｢南田宮１－４－３８｣ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに倉 庫等が混在する住宅 地域 南東4m私道 水道 佐古 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 佐古駅北東方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地北西方近郊の生活利便性に優れる住宅地域で潜在的な住宅地需要は根強くあり、今後も現況を維持し 、コロナ禍で上昇基調に歯止めがかかったものの地価は安定推移に向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田宮地区を中心とした徳島市中心部北西近郊の住宅地域一円。需要者は徳島市内に通勤する一次取得者層 が中心で他圏域からの転入も多く認められる。コロナ禍による経済収縮の影響は認められるものの、生活利便性が高い ことから潜在的な住宅地需要は根強く、現状では影響は限定的で需給関係は比較的安定している。土地は１５０～２０ ０㎡で１，２００～１，７００万円。新築戸建で３，５００万円前後が市場における中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心市街地近郊にあって周辺は賃貸共同住宅も多く混在するが、標準地は小規模な土地であるため適正な収益力を現す 賃貸建物の建設が困難なことから収益還元法の適用はできなかった。一方、比準価格は特に代替関係の高い田宮地区の 最新の取引事例から比較して求めたもので、自用の戸建住宅が中心である市場下においては説得力に優れ、規範性も高 い。従って、比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [114.7] [102.5] 100 83,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年は利便性の高い地域を中心に住宅地需要 が底堅く、価格も上昇基調にあったが、新型 コロナによる先行き不透明感により歯止めが かかっている。 近隣地域はやや街路条件に見劣りがあるが、 学校・店舗等へのアクセスも良好で、高い生 活利便性を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％