別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 徳島 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -24 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　澤嶋　鉄哉 印  TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 60,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市北沖洲１丁目２５番３１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 徳島 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沖洲川に近接する住宅地域で ある。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 徳島駅東方 3.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市の沿海部に近い既成住宅地域である。地価水準自体の値頃感等から需給動向は安定していたが、今後の地 価動向については、社会経済環境の趨勢に影響されるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、徳島市の東部（沖洲地区）に存する住宅地域を圏域とする。需要者は、徳島市内で就業する一次取得者 層を中心とする。当地域は沿海部に近い既成化した住宅地域であるが、一定の生活利便性を有していること、値頃感が あること等から、市場競争力は底堅く、需給動向は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地が１８０㎡ を標準として１，１００万円程度、新築の戸建住宅は２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も多い地域性にあるが、当標準地に賃貸用不動産の想定を行うことが現実性を欠くことから、収益価格 の試算を断念した。一方、同じ小学校区域内で得られた最新の取引事例との比較検討により試算した比準価格は、信頼 性の高い価格と認められる。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、代表標準地との検討等にも留意の 上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [102.0] 100 [ 76.9] [101.5] 100 59,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 沖洲地区の人口は微減傾向にあり、市の減少 率とほぼ同程度である。新型コロナ等、社会 経済情勢の不透明感が土地需要に悪影響を及 ぼしている。 地価水準自体の値頃感は認められるが、土地 需要が弱含んでいることから、地価は小幅な がら下落に転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％