別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 徳島 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -16 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　山岡　和美 印  TEL.

鑑定評価額 7,980,000 円  １㎡当たりの価格 44,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市論田町本浦下５０番３９ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 北西4m市道 水道 中田 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 中田駅北方 2.9km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　徳島市南東部郊外の既成住宅地域で、周辺では宅地開発事例も散見される。地価は景気動向に左右されるが、 当面はほぼ横ばい圏内の動向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は論田町、大原町を中心とした徳島市南部の住宅地域と把握される。需要者の中心は徳島市に居住する給 与所得者や自営業者である。小学校には近いが、中学校や商業施設への接近条件はやや不便で、コロナ禍の影響もあり 、土地需要はあまり強くない。周辺の新規分譲地では高値取引もみられるが、標準的画地で８００万円前後、３．３㎡ 当たり１４～１５万円程度が多い。中古建物付宅地の取引もみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は最近の取引事例を用いて、地域要因・個別的要因等の比較を行い試算した。比準価格は市場均衡価格とし て規範性は高いと判断される。一方収益価格は、対象標準地の地積がやや過小で経済合理性に基づく賃貸想定が困難で あり具体的試算を断念した。事例要件、要因分析も適切で、収益性より快適性を重視する住宅地域においては、比準価 格を採用することとし、単価と総額との関連性、代表標準地との価格均衡等にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [102.0] 100 [103.0] [100.5] 100 44,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍で経済は一時期は自粛後退がみら れたが、最近は弱さを残しつつも持ち直しの 動きが見られる。住宅投資は減少しているが 影響は少ない。 　郊外の住宅地域であるが、近辺は殆ど開発 済みで、新規の宅地供給は見られない。小学 校に近いが需要はやや弱い。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％