別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 徳島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -5 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　石森　慎吾 印  TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 83,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市南昭和町７丁目４９番１０外 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 阿波富田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 阿波富田駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市中心部に近接する住宅地域。利便施設等の配置が優れる地域であるが、宅地需要はやや弱含んでいる。地 域内に格別の変動要因はないため、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市南東部の主に昭和地区を中心とする住宅地域の圏域。徳島市内に通勤する一次及び二次取得者層が 需要者の中心。利便性等が良い地域であるため、近接市町からの転入もみられている。周辺では、遊休地が少ないこと から小規模宅地が高値で取引されるケースも散見されるが、土地の実勢価格は宅地分譲地の総額で１，３００～１，６ ００万円程度、坪あたり２５～３０万円程度で相場が形成されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象不動産の流通性の観点から求めたもので、市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証 的な価格である。なお、当該地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であることや、画地規模が小さいため賃貸建物を 想定することは現実的ではないことから、収益還元法は適用しなかった。本件では、取引事例比較法による比準価格を 採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [116.6] [103.0] 100 82,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より、依然として厳しい状況にあるが、持ち 直しの動きがみられる。 利便性の良い住宅地として底堅い需要が認め られる地域。周辺地域の宅地需要は弱含みで あることから、地価は下落基調で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％