別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 和木 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和木 -1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教 印  TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玖珂郡和木町瀬田２丁目９３８番７外 ｢瀬田２－６－７｣ ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに社 宅等が見られる住宅 地域 東5m町道 水道、下水 和木 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 和木駅南西方 2.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地縁辺の既成住宅地で、特段大きな変動要因は見られない。元々町域が狭いなど住宅地供給は相対的に少な く、根強い住宅地需要とも相まって、今後も総じて底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ和木駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は和木町の居住者による世帯分離等を中心とする が、周辺市町域からの転入も見込まれる。一円は市街縁辺の既存住宅地域で、市場は町内の丘陵地の大規模造成住宅団 地に未だ空地が存するが、平坦部の住宅地供給は少ないなど、コロナ禍にあるも住宅地需要は総じて底堅い。凡そ土地 は１８００万円台前半、新築の戸建物件は４０００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己の居住用に戸建住宅を建設する目的での取引が大半で、中にはアパートも見られるが多くは専ら土地所有者が節税 目的等のために建設するケースであって、周辺で形成されている賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあ るため、試算の段階で土地に帰属収益がマイナスとなり収益価格を試算できなかった。よって、市場参加者の属性を踏 まえ比準価格を重視し、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [140.7] [103.0] 100 51,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横ばい傾向。地価は一部地域で上 昇を見せる中、コロナ禍で需給は前期に多少 影響が見られたものの、後期は概ね回復傾向 へ推移。 中心地やや外れの既存住宅地。基本的に町域 は狭く市街地の住宅地供給は限定である一方 、住宅地需要は根強いため土地需要は総じて 堅調に推移。 特に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％