別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 周防大島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周防大島 -1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦 印  TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡周防大島町大字西屋代字国木田２６１９番３ ②地積 　(㎡) 344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ1 中規模一般住宅、農 家住宅等が混在する 住宅地域 北東5m県道 水道 大畠 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北５ｍ県 道 交通 施設 大畠駅南方 5.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、周防大島の比較的利便性の良い住宅地として成熟しつつあり、今後とも現状維持で推移するものと 予測される。地価動向としては、人口減少により、下落率は昨年並みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周防大島町を中心とする住宅地一帯の圏域である。需要者の中心は、周防大島町の在住者及び隣接する 防府市の在住者である。当該地域は既成住宅団地であるが、漁業及び農業を主要産業とする地区であり、強い地縁的選 考性を持つことから、住宅地需要はかなり限定的と云える。需要の中心となる価格帯は、土地は６５０万円前後、新築 の戸建物件は２，５００万円以下の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、周防大島町西屋代地区に形成される戸建住宅を中心とした農村集落内の住宅地域であり、アパート等の収 益物件は皆無であり、賃貸事例を収集出来ない為に、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は最近の不動産市 場を反映した実証証的数値と解される。従って、本件では比準価格を標準に、加えて、対象標準地の価格推移の検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均を大きく上回る人口減少及び老齢化が 進み、更に、コロナ禍による先行き不透明感 から買い控え等により、住宅地需要は弱含み である。 人口減少を反映して、住宅地需要は弱含みで 、下落傾向が続く。但し、利便性の良い住宅 地としての潜在的需要はあり、下落率は昨年 並みで推移。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％