鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山陽小野田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	山陽小野田市３ -8010	山陽小野田市		更地	（　）	不整形	南11m県道、西3.8m、角地		（都）商業 (100,400)
b	山陽小野田市３ -17109	山陽小野田市		更地	（　）	長方形	西10.5m県道、北2.5m、角地		（都）商業 (100,400)
c	山陽小野田市３ -10102	山陽小野田市		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	山陽小野田市３ -8113	山陽小野田市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		（都）商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,700	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	31,108	100 [ 83.2]	37,389	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,400
b	(　 ) 33,000	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,604	100 [ 89.7]	36,348		36,300
c	(　 ) 25,226	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 95.0]	34,909	100 [ 94.0]	37,137		37,100
d	(　 ) 28,300	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,960	100 [ 75.4]	37,082		37,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,000 円／㎡]

山陽小野田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,945,236	1,013,200	3,932,036	2,606,100	1,325,936	（　0.9722） 1,289,075	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	24,789,904 円　　　　（　 24,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山陽小野田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	60 ％	200 ％	200 ％	995 ㎡	30.5 m x 32.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建ての一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	250.00	100.0	250.00	1,750	437,500	3.0	1,312,500
							1.0	437,500
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		437,500		1,312,500
								437,500

⑨年額支払賃料	437,500 円　×　12ヶ月　＝　 5,250,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,250,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 420,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,830,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,312,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,075 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 437,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 103,161 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,945,236 円　　　　（　 4,970 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	山陽小野田賃３　　　　-10102	1,478 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,805	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,792 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	山陽小野田賃３　　　　-8101	1,425 ( 1,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 90.0]	1,779
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

山陽小野田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,500 円	35,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	157,500 円	5,250,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 302,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 303,400 円	35,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,013,200 円　（　　　　　　 1,018 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,606,100 円（　　　　　 2,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,945,236 円
②総費用	1,013,200 円
③純収益　①－②	3,932,036 円
④建物等に帰属する純収益	2,606,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,325,936 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,289,075 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,296 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,789,904 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月7日　提出
山陽小野田 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山陽小野田 5-3

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　渡部　学也

印

TEL.

鑑定評価額

36,100,000 円

１㎡当たりの価格

36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	29,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山陽小野田市高栄１丁目６５５１番３｢高栄１－１１－２３｣				②地積　(㎡)	995 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）
	1:1	店舗Ｓ1	大型ＳＣ周辺の低層店舗を主とする商業地域	西16m県道	水道、ガス、下水	南中川 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 110 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 32.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

南中川駅南西方

800m

法令

規制

（都）準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大型ＳＣの近隣にあって次第に店舗等の集積が進みつつある地域であることから、コロナ禍後の経済の回復に伴
って地価は上昇傾向に転じていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の幹線道路沿い及びその背後の商業地域の圏域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する市
内の個人事業者及び中小法人企業であるが、相当の規模を有する物件は資本力がある県外法人も需要者となり得る。立
地条件の優位性がある幹線道路沿い等では需要は堅調に推移してきたが、コロナ禍により停滞感が生じている。画地規
模によって差異はあるが、土地は標準的画地規模で４，０００万円前後が需要の中心であると思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近年商業地の取引は少ないが比較的近時の取引事例を採用することができ、規範性の高い比準価格を試算し得たと思料
する。需要者の意思決定要因として収益性が重視される商業地域ではあるが、近隣地域は自用の店舗を中心とした地域
であるため、賃貸を想定した収益価格は適合性にやや難があることは否めない。よって、市場の実態を反映した比準価
格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　山陽小野田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,600 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[127.7]

[100.0]
100

36,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により生活様式が一変し経済活動が
低迷する状況下で、商業地の需要は減退して
おり、今後の先行きに不透明感がある。

大型ＳＣ近接の幹線道路沿いの新興商業地域
であり、立地優位性が認められ漸次店舗等の
集積期待があるも、コロナ禍による停滞懸念
がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

山陽小野田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	山陽小野田市３ -10102	山陽小野田市		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	山陽小野田市３ -20113	山陽小野田市		建付地	（　）	不整形	西15m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	山陽小野田市３ -8121	山陽小野田市		更地	（　）	不整形	西15m県道、南20m、角地		（都）商業 (100,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,226	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 75.0]	100 [ 95.0]	34,909	100 [ 94.0]	37,137	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,100
b	(　 ) 30,412	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	35,385	100 [ 95.6]	37,014		37,000
c	(　 ) 34,648	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	32,798	100 [ 89.6]	36,605		36,600
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,000 円／㎡]

山陽小野田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,945,236	1,021,000	3,924,236	2,642,600	1,281,636	（　0.9722） 1,246,007	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	23,961,673 円　　　　（　 24,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山陽小野田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	60 ％	200 ％	200 ％	995 ㎡	30.5 m x 32.5 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家のため（階段、共用部分なし）

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	250.00	100.0	250.00	1,750	437,500	3.0	1,312,500
							1.0	437,500
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		437,500		1,312,500
								437,500

⑨年額支払賃料	437,500 円　×　12ヶ月　＝　 5,250,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,250,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 420,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,830,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,312,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,075 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 437,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 103,161 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,945,236 円　　　　（　 4,970 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	山陽小野田賃３　　　　-10102	1,478 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,766	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,792 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	山陽小野田賃３　　　　-20102	1,230 ( 1,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 82.0]	100 [103.0]	1,820
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

山陽小野田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,000 円	36,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	157,500 円	5,250,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 302,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 307,700 円	36,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,021,000 円　（　　　　　　 1,026 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,200,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,642,600 円（　　　　　 2,656 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,945,236 円
②総費用	1,021,000 円
③純収益　①－②	3,924,236 円
④建物等に帰属する純収益	2,642,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,281,636 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,246,007 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,252 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,961,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,100 円／㎡）