別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 周南 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 9-5 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高尾　憲二 印  TEL.

鑑定評価額 48,500,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市鼓海２丁目１１８番５９ ②地積 　(㎡) 2,020   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 事務所兼倉庫 Ｓ1 事務所、工場、倉庫 等が建ち並ぶ地域 北西16m市道 水道、ガス、下水 櫛ケ浜 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   400 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　  47.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 櫛ケ浜駅南西方 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 企業等の進出の動きもあるが、人口の減少・高齢化等による国内需要の先細り感は拭えず、企業は設備投資に慎 重な姿勢を続けているため、当分は工業地の地価上昇をもたらすまでには至らないと予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域は「櫛ケ浜」駅の南西方約１．９㎞付近に位置する工業団地で、同一需給圏はＪＲ山陽本線及び岩徳線沿線で 、概ね周南市、下松市の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ個人、法人事業者が大半で、近年、企業等 の進出の動きもあるが、将来的な国内需要の先細り等に対する不安を背景に、企業は設備投資に慎重な姿勢を続けてい ることから、需要は全般に弱く、需給は弱含みから脱しきれていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の事業所等が建ち並ぶ流通業務団地で、賃貸事例としては関連企業間での賃貸借で、収益性をあま り考慮しないケースが多く、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が大半で、取引価 格を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向で推移していたが、人口減少 ・高齢化等による将来的な国内需要の先細り 感が拭えず、工業地の需要は低迷から脱しき れていない。 企業等の進出の動きもあるが、企業は設備投 資に慎重な姿勢を続けていることから、需要 は全般に弱く、需給は弱含みから脱しきれて いない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％