別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 周南 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 5-11 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄 印  TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市古泉１丁目１０７３番４ ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 空地 事業所、店舗、住宅 等が混在する県道沿 いの地域 北16m県道、西側道 水道、下水 新南陽 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 新南陽駅南西方 800m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因等は認められず、当面は現状維持的に推移するものと予測する。地価は安定的に推移すると予測 される。 (3)最有効使用の判定 事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね周南市の幹線道路沿いの商業地域一円。需要者は同一需給圏内に地縁を有する個人事業者及び県内で 事業を展開する法人等が主として見込まれる。当該地域は業務地域から商業地域へと移行する過程にあり、地価は概ね 安定的に推移している。商業地の取引件数は少なく、取引される価格及び画地規模等は一様ではなく、需要の中心とな る価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の事業所及び店舗、一般住宅等が混在する地域で、需要者の多くは自用目的での取引が中心であり、賃貸市場の成 熟の程度は総じて低く、賃料収益に視点を置いた賃貸目的の取引は少ない。自用目的での取引が中心であるので、市場 の実態をより反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 5-12                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [149.9] [102.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周南市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向にある。地域経済の回復は鈍く、商業地の 需要は地域的な強弱が認められる。 幹線道路沿いに店舗、事業所等が混在する地 域で、需要は弱含みながら、値頃感もあり、 地価は安定的に推移すると思料される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％