別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 周南 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -25 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟 印  TEL.

鑑定評価額 5,500,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字湯野字下中４６４４番３外 ②地積 　(㎡) 362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西7m市道 水道、下水 戸田 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南   180 ｍ、北   290 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 戸田駅北西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周南市郊外に位置する市街化調整区域内の住宅地域で、最近における特筆すべき地域要因変動は認められないが 、その地理的位置・行政的条件等の点から需要は弱く、地価は引き続き下落傾向を辿ると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周南市郊外の農家住宅地域又は既存住宅地域を主に、周南市の隣接都市郊外の住宅地域も一部含んだ圏 域と言える。主たる需要者は当該圏域内の在住者と見られ、地縁的選好性が相対的に強い地域性を有しており、圏域外 からの転入者は限定的と推察される。地域内人口の減少、地位的位置及び行政的条件等により、土地需要は現在も弱含 みの状況である。尚、近時の不動産取引は極めて少なく、不動産市場における中心価格帯の把握は困難と言える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ、周南市郊外の市街化調整区域内の住宅地域で、近隣地域を含む周辺地域内に は収益目的の賃貸物件は見られず、賃貸市場は成立していない。よって本件では、収益還元法は適用し得ないことから 、近隣地域の需給動向等を十分勘案し、且つ、同一需給圏内の類似地域内に所在する標準地等との価格の均衡等にも十 分留意の上、市場性を反映する比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向。高齢化率は県平均並 みだが上昇傾向で推移。新型コロナの状況が 不透明な中で、不動産市場における二極化は 継続中。 周南市北西郊外の市街化調整区域内に所在す る住宅地域で、地縁性の強い本件近隣地域内 の土地需要は、引き続き、弱含みで推移する と判断される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％