別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 周南 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -24 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫 印  TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字上村字別所２０８８番４外 ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 ＬＳ1 農家住宅が散在する 既成住宅地域 北西6m市道 水道、下水 新南陽 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新南陽駅　北東方 4.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 眼下に目立って大きな地域変動要因は見受けられず、当面は現状維持的に推移するものと予測されるが、コロナ 禍の今後の地価への影響は不透明であり、感染症の動向や金融経済の変動等の影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周南市内の市街化調整区域を中心に、市内及び隣接市の郊外を包含する圏域である。主な需要者は地縁性 を有する個人が中心になるものと思料され、同一需給圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内の宅地は市場流通 性が非常に低く、需給は依然として弱含みの上昇が継続している。市場の中心価格帯については、取引される画地規模 が標準化されていないことから、総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、戸建住宅を主とする集落地域であり、賃貸市場が未成熟な地域であることから収益還元法は非適用と した。比準価格は、市街化調整区域内における規範性のある取引事例から試算した価格であり、市場の実態を反映し、 適合性及び規範性は高い。よって、本件では市場の動向及び代表標準地からの規準価格にも留意し、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 84.0] [100.0] 100 18,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周南市の人口は減少基調、高齢化率は上昇基 調にある。コロナ禍の地価への影響には、不 透明感があるものの、大幅な地価下落には至 っていない。 人口減少、過疎化等が進行し、市街化調整区 域内宅地の市場流通性は極めて低く、地価下 落は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％