別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 周南 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -23 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　和昭 印  TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字夜市字中村３５１６番４ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 北5m市道 水道、下水 戸田 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 戸田駅南方 450m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 国道や駅への接近性は概ね良好であるが、農家集落的色彩が強く、公規制の面からも土地利用は現状維持程度に 推移と判断。脱デフレも道遠しで、需要も比較的低調なところから、地価の下落傾向が続くものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は周南市西部郊外を中心に当市と周辺市の「調区」等の比較的ローカルな区域で、需要の中心は域内居住の 一次取得者である。地縁性が強く働きがちで、需要の絶対量は限られる。周辺での土地取引が極めて少なく、市場にお ける取引の中心価格帯の把握は困難である。近隣地域は市街化区域に隣接し、交通の利便性は概ね良好であるが、学校 やスーパー等へ距離があり、下水道整備が遅れていたこともあって、他からの入込も期待薄で、開発気運は低い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅や国道・高速道路へのアクセスは良好であるが、農家集落的色彩が濃く外部から入りづらいためか、需要が少ない地 域である。土地取引の大半が自己使用目的で、アパート等の賃貸物件も見受けられず、不動産の収益性が強く意識され ているとは考えづらく、収益還元法の適用を断念した。同一需給圏内の取引事例から求め、規範性があると判断される 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向等を勘案、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 82.6] [100.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化に伴う圏域人口減少傾向に加え、 将来不安や所得の伸び悩み等、脱デフレも道 遠しで、地域性もあって、需要の減退傾向は 否めない。 市街化区域へ隣接し、都計法３４条１１号に よる開発も可能であるが、地区内のスーパー が撤退し買物便が悪化、開発気運の更なる低 下は免れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％