別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 周南 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -21 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　和昭 印  TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市新田１丁目２６１２番５５ ｢新田１－９－２０｣ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 福川 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 福川駅南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧新南陽市西部の福川地区で昭和５０年代に公的セクターが造成・分譲した住宅団地で、産業団地に隣接する。 戸建住宅団地として熟成しており、特段の変動要因も考えづらく、ほぼ現状維持程度に推移するものと考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福川地区の住宅地域。需要の中心は域内を主に一部周辺地域に居住する一次取得者で、地縁性が強く働き がちである。学齢期の子供がいる場合、同一校区内に拘るケースが多い。土地需要は６０～８０坪程度で、８百万円ま でのものが多い。面開発された近隣地域は街路の配置等は良好であるが、小学校やスーパー等へやや距離があり、周辺 の中小規模開発物件や中古物件との競合もある。地価は長年の下落から底を打ち、横這い状態を継続中と判断した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は福川地区の夜市川河口部左岸側に所在する百数十年前の新田開発のための干拓地（開作）を造成・分譲した 区画整然とした住宅地域である。戸建住宅用に開発された住宅団地内に所在し、取引の大半が自己利用目的で、域内に アパート等の賃貸物件は殆ど見受けられず、収益還元法の適用を断念した。取引事例が比較的豊富で規範性があると判 断される比準価格を標準とし、代表標準地との検討や市場動向等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [125.1] [102.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化に伴う圏域人口減少傾向に加え、 将来不安や所得の伸び悩み等、脱デフレも道 遠しで、需給動向の強弱による地価動向の二 極化が顕著に。 分譲・中古物件等との競合による需給バラン スの崩れが指摘されるが、コロナ禍の影響は 少なく、値ごろ感等もあって地価は横這い状 態を継続と判断。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％