別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 周南 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -19 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士 印  TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字富田字楠本３０１８番７ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅を中 心とした住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 新南陽 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新南陽駅北西方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小中学校に比較的近い生活利便性の良い一般住宅地域である。残存未利用地の宅地開発が漸増し、戸建住宅地域 としての熟成継続が想定される。経済状況に大きな変動がなければ地価水準は安定的堅調継続を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ山陽本線沿線で概ね新南陽駅や福川駅を最寄り駅とする旧新南陽市の住宅地域一帯である。 需要者は同地域の居住者や周南地域に立地する企業等への通勤者等が主である。居住環境や生活利便性等が比較的良好 な住宅地域なので、堅調な需要が見込まれ地価も安定的に推移している。土地は２３０㎡程度で１０７０万円前後、新 築の戸建分譲住宅は３０００万円台の前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小中学校に近くて生活環境や利便性が比較的良い中規模一般住宅を中心とした住宅地域である。当該地域で の土地取引は自用目的が主である。収益価格は、標準地の地積規模では賃貸事業計画の想定は採算面で無理が有り、収 益価格は試算しなかった。当地での土地取引は取引価格を指標とすることが一般的なので複数事例で比準試算した比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,500 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [140.3] [101.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当該地域では超金融緩和やインバウンド効果 下での景気回復や地価上昇は限定的だったの で、コロナ禍の地価への影響はまだ明確には 現れていない。 旧新南陽市の市街地に近くて比較的生活利便 性の良い平地の住宅地域であり、安定した住 宅地需要が見込まれて地価もほぼ安定して堅 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％