別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 周南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -12 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　和昭 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字久米字町田３１４２番２ ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 櫛ケ浜 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 櫛ヶ浜駅東方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 徳山東部、久米地区のアパートも混在する既成住宅地域。スプロール的に市街化が進んだ感が強く、地区内の一 部では土地区画整理事業が施行中。駅や旧国道、スーパーへの利便性は概ね良好で、現状維持的な推移を予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧徳山市東部の久米・栗屋地区等と下松市西部の住宅地域で、需要の中心は圏内を主にその周辺部に居住 する一次取得者である。地縁性に加え学齢期の子供がいる場合、同一校区内に拘るケースが多い。土地需要は２台以上 駐車可能な６０～８０坪程度で、１０百万円までのものが多い。近隣地域は小学校へ距離があるが、駅やスーパー等へ の接近性は概ね良好である。周辺の分譲物件等との競合はあるが、需要は比較的堅調で、地価は横ばいを継続と判断。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は周辺で中小規模開発が見受けられる当市中心部南東側の低層住宅地である。周辺にアパート等の賃貸物件も 所在するが、農家等の遊休地利用が大半で、不動産の収益性が強く意識されているとは考えづらい。更に土地に帰属す る純収益がマイナスとなり、収益価格が試算出来なかった。比較的豊富な取引事例から求め、規範性が高いと判断され る比準価格を標準とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、市場動向を勘案、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 91.1] [101.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化に伴う圏域人口減少傾向に加え、 将来不安や所得の伸び悩み等、脱デフレも道 遠しで、需給動向の強弱による地価動向の二 極化が顕著に。 住宅地ではコロナ禍の影響は余り感じず、底 値感から地価は横ばい状態を継続中と判断。 急ピッチで市街化が進む土地区画整理地は別 世界の感が強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％