別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 周南 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -11 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦 印  TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市東山町１９２２番９ ｢東山町８－２２｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 徳山 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 徳山駅東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、周南市中心部に近接する住宅地として成熟しており、今後とも良好なる居住環境を保持するものと 予測される。地価動向は、都市部への回帰傾向を反映して、上昇傾向を辿るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周南市中心部に比較的近接する住宅地一帯の圏域であり、需要者の中心は、同一需給圏を主に、市内全 域及び隣接市内在住者である。コロナ禍による不透明感はあるが、戸建住宅地の需要は安定的であり、特に利便性の良 い住宅地では需要が根強い。需要の中心となる価格帯は、土地は１，２００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万 円程度の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を主とする住宅地域で、アパ－トも介在するも、自用目的での取引が大半を占める。比準価格は 、市場性を反映した規範性が高い。収益価格は、地積過少であり、想定建物が投資採算上困難な為に省略した。従って 、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、加えて、対象標準地の価格推移の検討を踏まえ、再度 地域要因動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周南 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,600 円／㎡ [100.7] 100 100 [104.0] 100 [110.0] [103.0] 100 52,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による先行き不透明感はあるが、中 心部の住宅地は需要は根強い。一方で、老齢 化が進む地区では需要減にあり、二極化が進 捗する。 近接部に大型商業施設が進出し、利便性の良 い住宅地としての潜在的需要は堅調で、地価 は上昇傾向である。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％