別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 周南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -9 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄 印  TEL.

鑑定評価額 3,410,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字須々万本郷字桜久保３２８番２０ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 徳山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 徳山駅北東方 12.0km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域で、特段の変動要因等は認められず、当面は現状を維持するものと予測する。地価の下落傾向は 継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須々万地区を中心として、周南市北部の郊外の住宅地域一円。需要者は地域に地縁を有する圏域内の居住 者が中心であるが、周南市内の企業等に通勤可能な一次取得者等も見込まれる。市郊外の既成住宅地域で、居住環境等 が若干劣り、人口減少及び高齢化等の影響もあり、需要は弱く地価は下落傾向で推移している。土地取引の中心となる 価格帯は、標準的画地規模で３５０万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地で、周辺にはアパート等も見られず、収益目的の賃貸住宅の想定は実現性に乏しい ため、収益価格は求めなかった。比準価格は須々万地区の取引事例より求められ、取引価格の水準を指標として価格が 決定されることが一般的と認められる市場の実態を反映し信頼性に優れる。以上より、比準価格を標準とし、前年公示 価格との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周南市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向にある。需要の強弱により地価は二極化傾 向にある。コロナ禍による地価への影響は不 透明。 郊外の住宅地域で、外部からの転入は殆ど見 受けられず、需要は弱く、地価は下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％