別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 周南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周南 -1 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　大谷　俊彦 印  TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 周南市大字大河内字熊毛幸が丘２１００番４６ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 大河内 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 大河内駅南西方 550m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、周南市郊外住宅地として成熟しており、今後とも現状維持で推移するものと予測される。地価動向 は、中心部への回帰傾向を反映して、下落傾向にあるものと判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周南市、下松市内のＪＲ山陽本線及び岩徳線沿線の住宅地一帯の圏域である。需要者の中心は、大半は 市内の在住者であり、他市からの流入も見られるが、郊外住宅地については、コロナ禍による買い控え等から、新規土 地需要は弱含みである。周辺への大型小業施設の進出による利便性の向上もあり、地価は安定的である。需要の中心と なる価格帯は、土地は４００万前後、新築の戸建物件は２，５００万前後の物件が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする住宅地域で、アパートは僅かであり、自用目的での取引が大半を占める。比準価格は、市場性を反 映した規範性が高い。収益価格は、戸建住宅を主とする住宅団地であり、アパ－ト想定がなじまず、やむを得ず省略し た。従って、本件では比準価格を標準とし、周辺の標準地及び基準地との均衡に留意して、加えて、対象基準地の価格 推移及び今後の地域要因の動向も総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による先行き不透明感はあるが、中 心部の住宅地は需要は根強い。一方で、老齢 化が進む地区では需要減にあり、二極化が進 捗する。 郊外住宅地であり、コロナ禍による買い控え 等により、地価は下落傾向である。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％