別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 柳井 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柳井 -3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　高崎　幸恵 印  TEL.

鑑定評価額 4,310,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柳井市柳井字明音寺４３０３番１１ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南5m市道 水道 柳井 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 柳井駅北西方 1.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣の住宅団地の熟成等は見込まれるが、当該地域は傾斜地勢の古い既成住宅地であり居住環境は現状維持的に 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね柳井市中心市街地及びその周辺の住宅地域一帯である。需要者は市内の居住者または就労者が中心で ある。市街地の外縁であり利便性は比較的良好であり、近傍では近年開発された宅地分譲も進んでいるが、当該地域は 熟成した古くからのやや傾斜地勢の住宅地域で土砂災害警戒区域にも指定され、需要はやや弱含みである。取引の中心 となる価格帯は、標準的画地規模の更地で４００万円程度、新築戸建物件では２，０００万円台中盤と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を主体とした地域であり、画地規模、事業収支等の観点から共同住宅を想定することは非合理的で ある。従って、収益性ではなく居住の快適性に基づいて土地を選別するのが通常であるため、収益価格は試算しなかっ た。以上より、規範性の高い事例を採用し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柳井 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [113.0] [104.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部周辺にミニ開発が散見され、特にＳ Ｃ周辺は売れ行き好調。郊外は人口減少、高 齢化等で下落基調。コロナ禍の地価への影響 は現在殆どない。 やや居住環境の古い地域であり、周辺人気エ リアの新興住宅団地との競合もあるが、利便 性は比較的保たれ現状維持的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％