別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 岩国 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 9-3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　達郎 印  TEL.

鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市旭町１丁目６５７番７外 ｢旭町１－１３－３２｣ ②地積 　(㎡) 782   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 工場 中小鉄工関連の工場 が建ち並ぶ工業地域 南6m私道 水道 岩国 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ私道 交通 施設 岩国駅　南東方 2.2km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 岩国錦帯橋空港に近接した中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域。当面は中小工場地を標準とした利用の継続が 想定されるが、周辺では住宅地への転換等も見られる。地価水準については現状維持的な推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岩国市及び隣接自治体内に存し、近隣地域と類似の特性を備えた工業地域を包摂する圏域。主たる需要 者は、圏域内の大企業の事業所等を顧客とし、自用の工業地を取得する中小の事業法人等。コロナ禍にあるが操業等は 維持されており現時点では不動産市況への明確な悪影響が顕在化しているとは言えない。需給は概ね均衡した状態で推 移している。取引の中心となっている価格帯、規模等は、各取引により内容が区々のため特定困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引当事者は取引の可否、取引価格等の判断に際し、実際の取引価格の水準に着目すると想定される。比準価格は現実 かつ複数の取引事例を用いて算出されており説得力に優れる。従って、比準価格を標準とし、市内及び県内の他の工場 地の地価公示標準地等の価格動向にも留意をし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、圏域内では賃貸工場は僅少 で工場地に係る賃貸市場の実態は把握困難であるため収益価格は試算していない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウィルス感染症の影響で弱 い状況が続く。生産は持ち直しているが、雇 用・所得情勢の弱めの動き。企業倒産は落ち ついている。 用途地域上の制限が少なく、東方から徐々に 住宅地へ転換される土地も増えつつある。需 要の多様化の影響もあり需給は均衡状態が維 持されている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％