別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月11日　提出 岩国 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 9-2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　紫乃 印  TEL.

鑑定評価額 298,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市飯田町１丁目３０９５番５ ｢飯田町１－２－１６｣ ②地積 　(㎡) 11,606   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 2:1 工場 大規模、中規模工場 等が混在する臨海の 工業地域 北12m道路 水道 岩国 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   800 ｍ、南   500 ｍ、北 1,500 ｍ ②標準的使用 大中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ道路 交通 施設 岩国駅東方 1.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 紙・パルプ、繊維等の工場や石油化学コンビナートが立地する工業地域として成熟しており、特段の変動要因は みられないため、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。工業地の地価は落ち着いている。 (3)最有効使用の判定 大中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山口県及び隣接県を含む臨海部の工業地域。主たる需要者は製造業を中心とする大手企業。近隣地域を含 む瀬戸内海側は特に紙・パルプ、繊維、石油化学工業に関係する企業の需要が見込まれる。成熟した工業団地で入れ替 わりも少なく、今のところコロナ禍の影響は顕在化しておらず、地価は安定している。取引件数が少なく規模等も様々 であるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は古くからの工業地域であり、自己使用目的の取引が大半を占めており、経営合理性の認められる収益物件の 想定が困難であることから収益還元法の適用は見送った。比準価格は価格牽連性の高い複数の事例から試算されており 、精度は高いと判断される。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 57.0] [100.0] 100 25,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業進出や設備投資等の動きは継続的に見ら れるものの、経済情勢に対する不安要素等を 背景に市場は慎重な状況にある。 設備投資は慎重な姿勢が続いており、既存の 土地への増設や企業の入れ替わりが見られる 程度で地価は横ばい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％