別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 岩国 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 5-10 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫 印  TEL.

鑑定評価額 9,870,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市玖珂町字新町６０５７番１ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、一般住 宅等が混在する近隣 商業地域 北6m県道 水道、下水 玖珂 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　県道 交通 施設 玖珂駅　南西方 780m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 眼下に目立った地域変動要因等は見受けられず、今後も現状維持的に推移するものと思料されるが、コロナ禍の 今後の地価への影響は不透明であり、感染症の動向や金融経済の変動等の影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、周東及び玖珂地区を中心に岩国市南部を包含する圏域である。需要者は、同一需給圏内の個人事業者等 が中心と思料されるが、大型商業施設への吸引力が優勢であり、当該地域の商業環境は凋落し商業地としての有効需要 は低い。土地取引の中心価格帯については、市場で取引される取引規模は一様ではなく、標準化されていないことから 、需要の中心となる総額としての価格帯は把握しがたい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗等の賃貸需要は弱く、自用を目的とした需要者が中心であり、収益価格については試算した結果、元本に見合った 賃貸市場が形成されておらず、試算値がマイナスとなった。比準価格は、周東及び玖珂地区内の規範性のある取引事例 を中心に試算した価格であり、市場の実態を反映し、適合性及び規範性は高い。よって、本件では市場の実態を反映し た比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩国市の人口は減少基調、高齢化率は上昇基 調にある。コロナ禍の地価への影響には、不 透明感があるものの、大幅な地価下落には至 っていない。 近隣地域の商業環境は衰退しており、商業地 としての有効需要は低く、地価下落は継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％