鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩国 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩国市０３ -1010	岩国市		更地	（　）	不整形	南20m国道、西5m、角地		商業 (90,400)
b	岩国市３１ -17013	岩国市		建付地	（　）	長方形	北西11m国道、中間画地		商業 (80,400)
c	岩国市０２ -3032	岩国市		更地	（　）	不整形	南東15m国道、中間画地		１住居 (60,200)
d	岩国市０２ -19003	岩国市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、南東3m、角地		商業地区計画等景観計画地域 (100,400)
e	岩国市０３ -18004	岩国市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、北3m、二方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,264	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	72,241	100 [ 84.0]	86,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,000
b	(　 ) 102,509	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,509	100 [ 115.5]	88,752		88,800
c	(　 ) 60,498	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 75.2]	83,185	100 [ 92.1]	90,320		90,300
d	(　 ) 75,766	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,280	100 [ 84.0]	88,429		88,400
e	(　 ) 87,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	86,850	100 [ 100.0]	86,850		86,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -24.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,500 円／㎡]

岩国 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,361,777	1,365,974	5,995,803	5,198,370	797,433	（　0.9726） 775,583	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	15,207,510 円　　　　（　 52,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩国 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	14.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階から３階は賃貸用の共同住宅と想定した

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

建物の構造、規格による制約

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	2,300	239,200	6.0	1,435,200
							1.0	239,200
～ 2	共同住宅	130.00	90.0	117.00	1,760	205,920	2.0	411,840
							1.0	205,920
～ 3	共同住宅	130.00	90.0	117.00	1,760	205,920	2.0	411,840
							1.0	205,920
～

～

計		390.00	86.7	338.00		651,040		2,258,880
								651,040

⑨年額支払賃料	651,040 円　×　12ヶ月　＝　 7,812,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 338.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	慣行が認められないため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,812,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 624,998 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,187,482 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,258,880 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,782 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 651,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 153,513 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,361,777 円　　　　（　 25,473 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩国市賃０３　　　　-3110	2,424 ( 2,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,353	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,361 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩国市賃３０　　　　-7004	1,937 ( 1,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,279
c	岩国市賃０３　　　　-3113	2,641 ( 2,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,401

岩国 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	359,500 円	71,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	234,374 円	7,812,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 575,200 円	71,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	71,900 円	71,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,900 円	71,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,365,974 円　（　　　　　　 4,727 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,900,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,198,370 円（　　　　　 17,987 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,361,777 円
②総費用	1,365,974 円
③純収益　①－②	5,995,803 円
④建物等に帰属する純収益	5,198,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	797,433 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	775,583 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,684 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,207,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
岩国 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩国 5-6

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　中野　亘

印

TEL.

鑑定評価額

25,300,000 円

１㎡当たりの価格

87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩国市尾津町２丁目４７０番３｢尾津町２－２１－４０｣				②地積　(㎡)	289 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）駐車付置義務 (90,200)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北西15m国道	水道	南岩国 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

南岩国駅北東方

250m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

国道１８８号の沿道地域で、店舗・事務所が建ち並ぶ。南方では南岩国駅周辺整備事業等が進捗中で、病院進出
のための造成工事も実施されている。緩やかな発展傾向が窺え、今後も同傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、岩国市内の路線商業地域全域に及ぶものと捉えた。需要者の中心は地方展開を目指す市外企業や市内の
地縁性を持った事業者等である。国道の通行車両を顧客とする路線商業地域であるが、一定規模の駐車場の確保が求め
られる傾向が強い。他の商業地域や大規模店に対して独自の競争力を有する業種等が需要者となるケースも多い。地積
規模により取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心価格帯は見出せなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は低中層の店舗・事務所等が混在する路線商業地域である。賃貸については既に土地を所有していることを前
提とした事業用定期借地や建物賃貸借が多く、収益価格は低位に試算された。地域内では土地取引は自己使用目的での
取引が主で、取引価格の水準を指標として価格を決定するのが一般的である。よって、市場実態をより反映した比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　岩国 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     87,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響による周辺
地価の暴落といった現象は今のところ見られ
ない。

周辺では南岩国駅周辺整備事業が進捗する一
方で、病院進出の為の造成工事が進められて
いる。

国道沿道には一定の集客力が期待され、売買
・賃借を問わず一定の競争力を確保している
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

岩国 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩国市３１ -17013	岩国市		建付地	（　）	長方形	北西11m国道、中間画地		商業 (80,400)
b	岩国市０３ -6002	岩国市		更地	（　）	ほぼ整形	西9m市道、東2.5m、二方路		商業 (100,400)
c	岩国市０２ -19003	岩国市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、南東3m、角地		商業地区計画等景観計画地域 (100,400)
d	岩国市０３ -18004	岩国市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、北3m、二方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,509	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,509	100 [ 112.9]	90,796	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,800
b	(　 ) 74,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	73,762	100 [ 84.4]	87,396		87,400
c	(　 ) 75,766	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,280	100 [ 86.1]	86,272		86,300
d	(　 ) 87,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	86,850	100 [ 99.0]	87,727		87,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,100 円／㎡]

岩国 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,457,938	1,460,782	5,997,156	5,227,290	769,866	（　0.9726） 748,772	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	14,681,804 円　　　　（　 50,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩国 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	14.0 m x 21.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を貸店舗、２階～３階を賃貸共同住宅とした。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

建物の構造、規格による制約

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	130.00	80.0	104.00	2,311	240,344	6.0	1,442,064
							0.0	0
～ 2	共同住宅	130.00	90.0	117.00	1,870	218,790	3.0	656,370
							0.0	0
～ 3	共同住宅	130.00	90.0	117.00	1,686	197,262	3.0	591,786
							0.0	0
～

～

計		390.00	86.7	338.00		656,396		2,690,220
								0

⑨年額支払賃料	656,396 円　×　12ヶ月　＝　 7,876,752 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 338.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 202,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例・賃貸広告等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,079,552 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 646,364 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,433,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,690,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,457,938 円　　　　（　 25,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩国市賃３１　　　　-7014	2,751 ( 2,737)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	2,503	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,323 円/㎡　月額支払賃料（　 2,311 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩国市賃３０　　　　-7006	1,973 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,143
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩国 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	361,500 円	72,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	323,182 円	8,079,552　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 578,400 円	72,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,460,782 円　（　　　　　　 5,055 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,300,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0679 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,227,290 円（　　　　　 18,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,457,938 円
②総費用	1,460,782 円
③純収益　①－②	5,997,156 円
④建物等に帰属する純収益	5,227,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	769,866 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	748,772 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,591 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,681,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,800 円／㎡）