鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岩国 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩国市０２ -21004	岩国市		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	岩国市０３ -21004	岩国市		建付地	（　）	長方形	東25m国道、南7.5m、角地		商業 (100,600)
c	岩国市０３ -1007	岩国市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、南西6m、角地		商業 (100,360)
d	岩国市０２ -22004	岩国市		更地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業 (80,400)
e	岩国市０２ -3008	岩国市		更地	（　）	長方形	北（駅前広場）道路、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,517	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,774	100 [ 99.0]	86,640	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,600
b	(　 ) 158,789	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	153,702	100 [ 172.0]	89,362		89,400
c	(　 ) 87,887	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	79,680	100 [ 93.5]	85,219		85,200
d	(　 ) 86,207	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,810	100 [ 100.0]	86,810		86,800
e	(　 ) 95,145	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	101,254	100 [ 116.2]	87,138		87,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +72.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

岩国 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存商業地であるため、これを求め得なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,976,284	2,382,420	9,593,864	8,687,000	906,864	（　0.9722） 881,653	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,954,865 円　　　　（　 51,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩国 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ5	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	327 ㎡	16.5 m x 20.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２階以上：事務所（フロアー貸し）の賃貸を想定

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

建物の規模、構造、用途等を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	130.00	80.0	104.00	2,300	239,200	4.0	956,800
							1.0	239,200
2～ 2	事務所	130.00	85.0	110.50	1,950	215,475	4.0	861,900
							1.0	215,475
3～ 5	事務所	130.00	85.0	110.50	1,822	201,331	4.0	805,324
							1.0	201,331
～

～

計		650.00	84.0	546.00		1,058,668		4,234,672
								1,058,668

⑨年額支払賃料	1,058,668 円　×　12ヶ月　＝　 12,704,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 546.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	標準的と云えるまで一般化していないので、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている故計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,704,016 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,016,321 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,687,695 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,234,672 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,959 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,058,668 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 249,630 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,976,284 円　　　　（　 36,625 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩国市賃３０　　　　-7006	1,973 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 80.0]	2,394	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,357 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩国市賃３１　　　　-7013	1,763 ( 1,754)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,260
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩国 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	381,120 円	12,704,016　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 216,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,000 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,382,420 円　（　　　　　　 7,286 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,687,000 円（　　　　　 26,566 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,976,284 円
②総費用	2,382,420 円
③純収益　①－②	9,593,864 円
④建物等に帰属する純収益	8,687,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	906,864 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	881,653 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,696 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,954,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
岩国 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岩国 5-4

山口県

山口第１

氏名

不動産鑑定士　田中　悟

印

TEL.

鑑定評価額

27,700,000 円

１㎡当たりの価格

84,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岩国市昭和町１丁目９０番７｢昭和町１－４－９｣				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:1.2	学習塾Ｓ10F1B	店舗、事務所、住宅等が混在する駅裏の商業地域	西25m県道	水道、下水	岩国 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 250 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

岩国駅北東方

170m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ岩国駅東口に近接する商業地域で、そのロケーションと周辺商業地域との相対比較における値頃感から、地
価は堅調な動きを示していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ岩国駅周辺に位置する商業地域を中心として、概ね旧岩国市内一円の商業地域が圏域と言える。主
な需要者は地縁性を有する地元個人業者や中小企業等と言えるが、一部広域エリアを営業対象とする県内外の法人（企
業）も含まれると推定される。ＪＲ岩国駅近接の好立地性を背景に、周辺商業地域の価格水準との比較から、地価には
回復の動きが窺える。不動産取引においては取引規模及び利用形態等が一様でなく、需要の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗、事務所、住宅等が混在する駅近接の商業地域であるが、自用目的での取引が主であると言え、取引
利回りは取引指標とはなっておらず、賃貸市場は未成熟で、想定を内包した収益価格は相対的に信頼性が劣ると判断し
た。そこで本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考とし、近隣地域及び周辺地域の需給動向等
を踏まえ、代表標準地を規準とした価格等との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岩国 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 93,700 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[100.0]

100
[110.0]

[100.0]
100

85,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は減少傾向。高齢化率は県平均よ
りやや高く上昇傾向。今後の新型コロナの状
況が不透明な中、不動産市場における二極化
は継続。

ＪＲ岩国駅東口近接部に所在する好立地性を
背景に、周辺商業地域との相対比較における
地価の値頃感から、選好性が増しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

岩国 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	岩国市０２ -22006	岩国市		底地	（　）	長方形	南24m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	岩国市０２ -22026	岩国市		建付地	（　）	長方形	北東15m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	岩国市０３ -1010	岩国市		更地	（　）	不整形	南20m国道、西5m、角地		商業 (90,400)
d	岩国市３１ -3055	岩国市		更地	（　）	ほぼ台形	南東12m市道、南西6m、角地		商業都市計画道路駐車付置義務 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 43,475) 86,950	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,385	100 [ 95.0]	91,984	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,000
b	(　 ) 95,993	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,993	100 [ 113.8]	84,352		84,400
c	(　 ) 55,264	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	72,241	100 [ 83.5]	86,516		86,500
d	(　 ) 85,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	84,737	100 [ 97.0]	87,358		87,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,200 円／㎡]

岩国 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,162,556	2,418,848	9,743,708	8,833,000	910,708	（　0.9722） 885,390	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	17,026,731 円　　　　（　 52,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岩国 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	Ｓ5	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	327 ㎡	16.5 m x 20.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。想定建物の規模はテナント需要の動向及び標準的使用等を総合的に勘案。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

想定建物の用途・構造・規模等を考慮し査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	130.00	80.0	104.00	2,300	239,200	4.0	956,800
							1.0	239,200
2～	事務所	130.00	85.0	110.50	2,000	221,000	4.0	884,000
							1.0	221,000
3～ 5	事務所	130.00	85.0	110.50	1,855	204,978	4.0	819,912
							1.0	204,978
～

～

計		650.00	84.0	546.00		1,075,134		4,300,536
								1,075,134

⑨年額支払賃料	1,075,134 円　×　12ヶ月　＝　 12,901,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 546.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,901,608 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,032,129 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,869,479 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,300,536 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,565 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,075,134 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 253,512 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,162,556 円　　　　（　 37,194 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岩国市賃０３　　　　-21002	2,240 ( 2,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 90.0]	2,416	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,357 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岩国市賃３０　　　　-7006	1,973 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [ 80.0]	2,202
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岩国 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	605,000 円	121,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	387,048 円	12,901,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 216,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 968,000 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,418,848 円　（　　　　　　 7,397 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,833,000 円（　　　　　 27,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,162,556 円
②総費用	2,418,848 円
③純収益　①－②	9,743,708 円
④建物等に帰属する純収益	8,833,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	910,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	885,390 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,708 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,026,731 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,100 円／㎡）