別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 岩国 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -24 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市平田６丁目１１４９番１９ ｢平田６－３９－２８｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一戸建住宅の 建ち並ぶ丘陵地の住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 南岩国 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南岩国駅北西方 2.6km 法令 規制 ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中南部のやや古い高台の大規模住宅団地。周辺におけるスプロール的かつ断続的な宅地開発による波及的 効果が緩慢ながらも浸透しつつあり、地価は今後も底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中南部の主にＪＲ南岩国駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は岩国市の居住者による世帯分 離等を中心とするが、周辺市町域からの転入も見込まれる。市場は、スプロール的な小規模開発が見られるほかは大量 の宅地供給はなく、コロナ禍にあるも需給関係は概ね安定的である。凡そ土地は１３００万円、新築の戸建物件は３３ ００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半で、近隣地域の地域特性故に積算方式（積算価格）及び収益方 式（収益価格）は適用できなかったため、市場参加者の属性を踏まえ比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,900 円／㎡ [102.8] 100 100 [102.0] 100 [115.6] [104.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地の人口は概ね微減傾向。地価は一部地 域で上昇する中、コロナ禍で需給は前期に多 少影響が見られたものの、後期は概ね回復傾 向へ推移。 概ね熟成した住宅団地。新規住宅分譲地との 代替競争面でやや押され気味も、周辺の断続 的な住宅地開発等の影響もあり住宅地需要は 総じて底堅い。 特に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％