別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 岩国 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -22 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟 印  TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市由宇町字新田原４６２７番３ ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が散在する住宅地域 南東6m市道 水道、下水 由宇 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 由宇駅西方 2.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧由宇町中心市街地の西方郊外に所在する住宅地域で、近時、特段の地域変動は認められないが、地域内人口が 減少する中、転入者は限定的で、地価は引き続き下落傾向を示している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧由宇町地区内の住宅地域を中心として、岩国市南部郊外の住宅地域を含むエリアが圏域と言える。需 要者は当該圏域内の在住者が中心であると推定され、地縁的選好性が相対的に強い地域性が窺え、圏域外からの転入者 は限定的と推察される。土地需要については総じて弱い状況が継続している中、最近における不動産取引自体も少ない ことから、不動産市場での中心となる価格帯の把握については困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅、農家住宅が散在する旧由宇町内の住宅地域であり、当該地域内においては収益目的の賃貸物件 は見られず、賃貸市場は成立していない。よって本件では、収益還元法は適用し得ないことから、近隣地域の需給動向 並びに近隣地域の実情等を勘案しつつ、同一需給圏内の類似地域内に所在する標準地・山口県基準地等との価格均衡に 十分留意の上、市場性を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向。高齢化率は県平均よ りやや高く上昇傾向。今後の新型コロナの状 況が不透明な中、不動産市場における二極化 は継続。 旧由宇町郊外に位置する住宅地域で、地域内 人口が減少する中、転入者は限定的で、需要 は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％