別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 岩国 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -21 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教 印  TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市由宇町千鳥ヶ丘２丁目１３７９３番２３ ｢由宇町千鳥ヶ丘２－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 北西6.5m市道 水道、下水 由宇 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅を中心とするがアパ ート入居が望める。 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 由宇駅南方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 南部郊外の旧町の高台の大規模住宅団。平坦部の住宅地との代替競争関係や地域経済の低迷とも相まって、今暫 くは住宅地需要は弱含みで推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市南部の主にＪＲ由宇駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は岩国市の居住者による世帯分離等を中 心とするが、周辺市町域からの転入も見込まれる。近隣地域は高台の大規模住宅団地で、市場はスプロール的な小規模 開発が見られるほかは大量の宅地供給はなく、平坦部との代替競争から需給は総じて弱含んでいる。凡そ土地は６００ 万円台半ば、新築の戸建物件は２７００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な中規模住宅団地で、戸建住宅を中心としており、アパート経営を想定すること は非現実的であることから、収益価格は試算せず、比準価格を重視し、近傍類似の公的価格等の動向を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地の人口は概ね微減傾向。地価は一部地 域で上昇する中、コロナ禍で需給は前期に多 少影響が見られたものの、後期は概ね回復傾 向へ推移。 高台のほぼ熟成した住宅団地。平坦部等の住 宅地との代替競争面でやや押され気味傾向に あり、地域人口の漸減とも相まって需要は総 じて弱含み。 特に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％