別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月10日　提出 岩国 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -19 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　邦夫 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市玖珂町字本郷原８３７番２外 ②地積 　(㎡) 378   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 北西4.4m市道 水道、下水 玖珂 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ市道 交通 施設 玖珂駅　東方 270m 法令 規制 （都） １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 特に目立った地域変動要因等は見受けられず、今後も現状維持的に推移するものと予測されるが、コロナ禍の今 後の地価への影響は不透明であり、感染症の動向や金融経済の変動等の影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は玖珂及び周東地区を中心に岩国市郊外一円を包含する圏域である。主な需要者は市内及び周辺市に居住す る個人が中心になるものと思料される。市場の需給動向としては、駅及び商業店舗等へ近接し、生活利便性は良好であ り、土地需要は安定基調で推移している。土地取引の中心価格帯については、取引される画地規模によりまちまちであ り、標準化されていないが、画地規模が１００坪程度で１１００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とした住宅地域であり、賃貸事業計画の経済合理性が低いと判断し、収益還元法は非適用と した。比準価格は、玖珂地区内の規範性のある取引事例から試算した価格であり、適合性及び規範性は高い。また、比 準価格は代表標準地からの規準価格とも概ね均衡が取れており、比準価格の妥当性は検証されたと判断される。よって 、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 74.9] [101.0] 100 35,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩国市の人口は減少基調、高齢化率は上昇基 調にある。コロナ禍の地価への影響には、不 透明感があるものの、地価下落には至ってい ない。 駅及び商業店舗等に近接し、生活利便性が良 好な地域であり、地価は安定基調で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％