別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 岩国 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -15 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟 印  TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市錦見１丁目９９７番３１ ｢錦見１－１３－１１－２６｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 北5.5m市道 水道 西岩国 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 西岩国駅北西方 600m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ西岩国駅北西方に位置する利便性の高い住宅地域である。近時、特筆すべき地域要因変動は見られないが、 利便性の良い地域性を背景に需要は相対的に強く、引き続き地価は堅調に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧岩国市の中心市街地近郊及びその外延部を中心とする住宅地域が圏域であり、中心となる需要者は岩 国市内在住者と推定される。本件近隣地域は居住環境が整っており、生活利便性の良好な住宅地域で、供給が限定的な 状況にある中、土地需要は相対的に強いことから、地価は堅調な動きとなっている。尚、土地については標準的画地規 模で、坪単価２１万円から２３万円程度が中心価格帯であるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域で、戸建住宅を主とする地域的特性を有しているほ か、本件対象標準地の画地規模の観点から経済合理性に合致する現実的な賃貸住宅の想定は困難と判断される。よって 収益還元法の適用を断念し、近隣地域の需給動向及び近隣地域の実情等を勘案の上、同一需給圏内の類似地域に存する 標準地等との価格均衡にも留意し、市場性を反映する比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向。高齢化率は県平均よ りやや高く上昇傾向。今後の新型コロナの状 況が不透明な中、不動産市場における二極化 は継続。 ＪＲ西岩国駅北西部に所在する利便性の良い 住宅地域で、潜在的需要の強さを背景に、地 価は堅調な動きを見せている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％