別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 岩国 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -9 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　原田　一雄 印  TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市牛野谷町３丁目１０２７５番５２ ｢牛野谷町３－６８－８｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 南6m私道 水道 西岩国 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 西岩国駅南東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の住宅団地で、特段の変動要因等は認められず、当面は現状を維持するものと予測する。地価は安定的に推 移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね旧岩国市内の住宅地域一円。需要者は市内の居住者及び市内の企業等に勤務する一次取得者等が主と して見込まれる。当該地域は高台の大型住宅団地で、平坦部の住宅地域に比べ需要は若干弱含みながら値頃感もあり、 地価は安定的に推移している。土地は標準的画地規模で９００万円前後、新築の戸建分譲住宅は３０００万円前後が取 引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅団地で、画地規模及び用途地域等を考慮しても経済合理性を有する賃貸住宅の想定は困 難であることから収益価格は求めなかった。比準価格は規範性を有する取引事例より求められ、市場の実態を反映した 精度の高い価格である。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,900 円／㎡ [102.8] 100 100 [102.0] 100 [128.4] [104.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岩国市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向にある。需要の強弱により地価は二極化傾 向にある。コロナ禍による地価への影響は不 明。 高台の住宅団地で、需要は若干弱含みながら 値頃感もあり、地価は安定的に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％