別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 岩国 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -7 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士 印  TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市南岩国町３丁目８１２番２５ ｢南岩国町３－２３－５６｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 西6m市道 水道 南岩国 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南岩国駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県住宅供給公社分譲地由来の戸建住宅地域で、住環境の熟成継続を予測する。市街地中心部住宅地への回帰が漸 進し、生活や商業利便性を好感した堅調な需要が見込まれ、地価水準は緩やかな上昇継続を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岩国市の錦川や門前川以南で藤生町より北側の南岩国、平田、尾津、門前、牛野谷町等の住宅地域一円 であり、需要者の中心は主に岩国市や近郊市町に勤務先を有する通勤者等である。南岩国駅近くに商業施設が多いため 生活利便性が良好な地域であり、堅調な需要に支えられミニ開発も増えている。土地需要の中心価格帯は、地積により 開きがあり、１５０㎡～２００㎡程度で１２００万円～１５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域である。ところで、標準地は２０７㎡程度と面積規模が小 さいため駐車場の確保も難しく、また、土地価格に見合う賃料設定が難しくて採算に見合う共同住宅の想定ができず、 収益価格は試算しなかった。当該地域では、土地取引は自用目的での需要が主で、取引価格の水準を指標に価格が決定 されるのが一般的である。よって、比準価格のみで判断し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　岩国（県） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     58,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当該地域では超金融緩和やインバウンド効果 下での景気回復や地価上昇は限定的だったの で、コロナ禍の地価への影響はまだ明確には 現れていない。 南岩国地域の大規模商業施設に近い生活利便 性の良好な住宅地域であり、周辺地域の熟成 とともに値頃感を好感した需用が堅調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％ +1.5 ％