別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 岩国 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -6 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　田中　悟 印  TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市横山１丁目１５７番 ｢横山１－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 風致地区 (40,160) 1:4 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ既成住宅地域 南東3.5m市道 水道 川西 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北３．５ ｍ市道 交通 施設 川西駅北方 1.2km 法令 規制 １住居 (40,160) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 旧岩国市西部郊外、『錦帯橋』に近接する既成住宅地域だが、近時、特段の地域要因変動は見られない。しかし ながら地価には値頃感があり、今後も比較的堅調な動きが見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、『横山・川西』地区を中心として、旧岩国市中心部郊外一円の住宅地域が圏域と言え、主な需要者は岩 国市内在住者と推定される。本件近隣地域は旧岩国市西部郊外に位置するものの、全国的に有名な観光名所『錦帯橋』 に近接する城下町の趣ある住環境を維持しており、土地需要は底堅い状況が窺える。尚、土地については標準的画地規 模で、概ね坪当たり１６万円から１７万円程度が中心価格帯であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ風致地区及び景観形成地区に指定された既成住宅地域であり、収益目的の経済 合理性に適う賃貸住宅の想定は困難と判断される故、収益還元法の適用を断念した。従って本件では、近隣地域の需給 動向並びに実情等を勘案の上、代表標準地を規準とした価格並びに周辺地域に存するその他の標準地・山口県基準地等 との均衡にも十分留意の上、市場性を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [133.4] [104.0] 100 50,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向。高齢化率は県平均よ りやや高く上昇傾向。今後の新型コロナの状 況が不透明な中、不動産市場における二極化 は継続。 『錦帯橋』に近接する既成住宅地域で、特段 の地域的変動はないが、地価には値頃感があ り、堅調な動きを示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％