別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 岩国 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -5 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士 印  TEL.

鑑定評価額 9,820,000 円  １㎡当たりの価格 66,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市尾津町２丁目４９０番９ ｢尾津町２－１６－２５｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北西5m市道 水道、下水 南岩国 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 南岩国駅北東方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した低層住宅地域で、開発余地は少なく、閑静な住環境を維持するものと予測する。市街地中心部住宅地へ の回帰が漸進し、商業利便性が良くて人気があり、住宅地需要は堅調なので地価水準は若干の上昇を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ岩国駅、南岩国駅を最寄駅とする住宅地域の一円である。需要者の中心は主に岩国市や近郊市町 に勤務先を有する通勤者等である。不動産市場では小規模宅地開発が見られるだけで、需給関係は安定した堅調さを維 持している。地価水準は、１５０㎡前後で凡そ１０００万円～１２００万円程度、新築戸建物件は建物のグレード差が 大きく、３０００万円～４０００万円程度と広い価格帯での取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅やアパートが混在する既成住宅地域である。当該地域での土地取引は自用目的が主である。収益還 元法は、標準地の地積規模では賃貸事業計画の想定は採算面で無理が有り、収益価格は試算しなかった。当地での土地 取引は取引価格を指標とすることが一般的である。よって、複数事例で比準試算した比準価格のみで判断し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,900 円／㎡ [102.8] 100 100 [102.0] 100 [ 88.3] [101.0] 100 66,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当該地域では超金融緩和やインバウンド効果 下での景気回復や地価上昇は限定的だったの で、コロナ禍の地価への影響はまだ明確には 現れていない。 国道１８８号沿道路線商業地背後という立地 に加え、南岩国駅近くの商業施設にも近く、 生活利便性が良好なので住宅地需要が底堅い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％