別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 岩国 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -4 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　寺井　博教 印  TEL.

鑑定評価額 9,190,000 円  １㎡当たりの価格 55,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市昭和町２丁目１５番１２ ｢昭和町２－１５－１９｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 駐車付置義務 (90,300) 1:2 住宅 Ｗ2 小中規模一般住宅に 共同住宅が見られる 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 岩国 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 岩国駅北東方 650m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地における臨海工業地帯に近接する既成住宅地。周辺の大型店舗の改装、駅舎改築や駅周辺整備事業計 画の進捗等とも相まって、住宅地需要は総じて底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部の主にＪＲ岩国駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は岩国市の居住者による世帯分離 等を中心とするが、周辺市町域からの転入も見込まれる。市場は、スプロール的な小規模開発が見られるほかは大量の 宅地供給はなく、コロナ禍にあるも需給関係はやや強含みを窺わせる。凡そ土地は９００万円台前半、新築の戸建物件 は３０００万円程度までを中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は規模が小さいため、共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算は試算しなかった。快適性を指標とした自 用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ類似地域において、複数の信頼性のある取引事例を得られた。依って、比準 価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [115.7] [101.0] 100 55,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地の人口は概ね微減傾向。地価は一部地 域で上昇する中、コロナ禍で需給は前期に多 少影響が見られたものの、後期は概ね回復傾 向へ推移。 ＪＲ駅東口周辺の既存住宅地。駅周辺整備事 業計画の進捗や小・中学校改築等に伴う住環 境向上の期待感等から、住宅地需要は総じて 底堅い。 特に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％