別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 岩国 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岩国 -3 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　岡村　誠士 印  TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩国市黒磯町２丁目４１９番６１ ｢黒磯町２－２１－１４｣ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南西4m市道 水道、ガス 藤生 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 広大な未利用地である隣接地 域の岩国医療センター移転跡 地の利用計画が決まった 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 藤生駅南方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近傍の岩国医療センター跡地（約１０ｈａ）を２１～２５年度にかけて福祉・科学学習施設としての利用整備計 画が決まり、隣接地域の環境向上が予想できる。地価はこの整備進捗状況に応じて緩やかな上昇を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 当該地域は岩国市郊外の旧岩国医療センター跡地に近い丘陵地の住宅地域であり、同一需給圏は岩国市近郊に職場を持 つ一時取得者が主体である。同跡地が未利用なので寂れた印象があり、街路条件や接近条件もやや劣っており、最近は 価格の低下した大規模商業地域に近い住宅地が好まれ、当該地域への需要は漸減していた。土地は２００㎡～２５０㎡ 程度で７００万円～８００万円前後、新築戸建では２５００万円～３０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶやや高台の住宅地域である。収益価格は標準地が戸建住宅用に開発された住宅団 地内にあり、土地価格に見合う賃料設定が難しく、賃貸事業計画が成り立つ地域ではないので試算しなかった。当該地 域での土地需要は自用目的での取引が主で、取引価格の水準を指標として価格を決定することが一般的である。よって 、比準価格のみで判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩国 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,900 円／㎡ [102.8] 100 100 [102.0] 100 [184.4] [103.0] 100 32,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当該地域では超金融緩和やインバウンド効果 下での景気回復や地価上昇は限定的だったの で、コロナ禍の地価への影響はまだ明確には 現れていない。 未定だった近隣の広大な岩国医療センター移 転跡地利用計画が決まり、住宅地域の環境向 上期待による地域熟成化の展望が開ける兆し が生じ始めた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +75.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％